IL CONTRATTO DI LOCAZIONE E I RISCHI DELL'AFFITTO IN NERO

contratto locazione

Obbligo della registrazione del contratto di locazione, sanzioni previste per l’omessa registrazione, sentenza della Corte Costituzionale n. 50/2014 che ha dichiarato illegittime le sanzioni previste dal D.Lgs. 23/2011, nuovo Piano Casa del Governo Renzi e situazione attuale della normativa.

 di Pasquale Laporta

 Articolo aggiornato al 9.9.2014


Il contratto di locazione e i rischi dell’affitto in nero.

Vuoi far fruttare il tuo immobile ma non sai come stipulare un contratto di affitto. Temi di inserire le clausole sbagliate e che l'inquilino ne possa approfittare. Vuoi evitare che la Pubblica Amministrazione ti contesti delle violazioni che non volevi commettere.

Oppure il tuo inquilino è già nell'appartamento ma non ha ancora stipulato un contratto di affitto. La pratica dell’affitto in nero è rischiosa sia dal punto di vista civile che amministrativo. Infatti, in mancanza di un contratto di affitto registrato, l’inquilino può registrarlo di sua iniziativa e alle condizioni da lui preferite, mentre la Pubblica Amministrazione può infliggerti una multa pesante.

Niente paura, dedica qualche minuto del tuo tempo a questo breve articolo che abbiamo scritto e avrai le idee più chiare su come stipulare un contratto di affitto. L’articolo è aggiornato a:

  • la legge 311 del 2004;
  • il decreto legislativo 23 del 2011;
  • la sentenza della Corte Costituzionale n. 50 del 2014;
  • il Piano Casa del Governo Renzi.

 

La Legge 311 del 2004 (Legge Finanziaria 2005).

Questa legge ha introdotto importanti modifiche relative alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani. Essa dispone il principio della nullità del contratto di locazione non registrato entro 30 giorni dalla data di stipulazione.

Tuttavia nel corso degli anni successivi si è affermato nei tribunali un orientamento secondo il quale il contratto non è nullo, vale a dire come se non fosse mai esistito, ma i suoi effetti sono sospesi fino a quando venga registrato.

Questo orientamento giurisprudenziale ha provocato una serie di strumentalizzazioni del contratto di affitto a danno dell’inquilino, ne segnaliamo due:

  • la registrazione del contratto di affitto solo in caso di sfratto;
  • la stipulazione di un contratto di comodato fittizio.

Il Decreto Legislativo 23 del 2011.

Per arginare questi fenomeni il D. Lgs. 23/2011 ha introdotto delle sanzioni che puniscono l’omessa registrazione del contratto di locazione e la parziale omessa registrazione del contratto di locazione.

Di seguito descriviamo le sanzioni:

  • la durata della locazione automaticamente diventa di quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro (indipendentemente dal termine pattuito), a decorrere dalla data di registrazione e non dalla data effettiva della stipulazione del contratto;
  • in assenza di registrazione, non può essere intimata la disdetta e non si può iniziare la procedura di sfratto;
  • il canone di locazione indicato nel contratto è automaticamente sostituito da una somma pari al triplo della rendita catastale, corrispondente a un canone di circa l’80% inferiore al reale valore di mercato.

Il Legislatore con queste sanzioni voleva punire in modo esemplare l’affitto in nero e la registrazione con importo del canone parzialmente dichiarato ma ha commesso due errori:

  • queste sanzioni puniscono esclusivamente l’omessa registrazione del contratto da parte del locatore mentre invece l’obbligo della registrazione cade anche sul conduttore;
  • le sanzioni modificano unilateralmente l’oggetto del contratto e la volontà
  • contrattuale stabilita delle parti, scontrandosi con i principi generali dell’ordinamento. 

La sentenza n. 50 del 2014 della Corte Costituzionale.

Con questa sentenza la Corte ha dichiarato illegittimo il D. Lgs. 23/2011 per eccesso di delega, nella parte in cui prevedeva le sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione. Per effetto di tale pronuncia tutti i contratti di locazione registrati automaticamente, come descritto sopra, dovevano essere considerati nulli.

Il Piano Casa del Governo Renzi.

Infine il Piano casa ha sanato tali contratti nulli ma senza effetti retroattivi. La conseguenza è che oggi risulta impossibile denunciare una locazione non registrata e provocare la registrazione automatica del contratto, ma sono fatti salvi i contratti precedentemente registrati grazie all'effetto automatico previsto dal D. Lgs. 23/2011 sopra descritto.

Tuttavia, il nuovo Piano Casa, non risulta chiaro e presenta evidenti difetti di illogicità normativa, tant'è che sono già state sollevate questioni di costituzionalità della normativa.

Conclusioni.

La Corte Costituzionale con la sentenza n. 50/2014 ha creato un vuoto normativo che dovrà essere sanato dal Legislatore con esisti non ancora prevedibili.

Se hai dato in affitto un appartamento e non hai registrato il contratto non devi più temere la sanzione della registrazione automatica ma se questa si è verificata prima di maggio del 2014, data di entrata in vigore del Piano Casa, purtroppo tale registrazione è sicuramente valida.

Ricorda che se non hai registrato il contratto entro 30 giorni dalla stipulazione corri comunque il rischio di pesanti sanzioni da parte della Pubblica Amministrazione.

Speriamo che questo articolo ti sia stato di aiuto per gestire con serenità i tuoi affari. 

LE IMMISSIONI RUMOROSE NEI RAPPORTI TRA PRIVATI

Immissioni rumoroseIl superamento dei limiti massimi di tollerabilità rumorosa alla luce delle recenti pronunce giurisprudenziali.

di Luca Sala

Articolo aggiornato al 10.9.2014

 

 


La problematica in esame consiste nello stabilire quel è il limite di tolleranza che un soggetto deve sopportare nei confronti del vicino che provoca continue e fastidiose immissioni rumorose.

Preliminarmente si evidenzia che la proprietà privata, pur non potendo essere svuotata del suo contenuto essenziale, può essere sottoposta a limiti e condizioni, posto che ai sensi dell’art. 832 c.c. il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, pur rispettando i limiti e gli obblighi imposti dall’ordinamento giuridico.

Pertanto, in ordine ai rapporti di vicinato, il legislatore ha stabilito una serie di norme che si risolvono in limitazioni legali al diritto di proprietà nel reciproco interesse del fondo confinante o dei vicini. Tali norme, fissano quindi i limiti dei singoli poteri riconosciuti al proprietario in relazione all’esercizio di poteri paralleli e potenzialmente confliggenti.

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Esame della questione sotto il profilo civilistico

Nello specifico, in ordine alla regolamentazione del livello di rumore tollerabile dal vicino, il legislatore all’art. 844 c.c. (immissioni) ha stabilito che il proprietario di un fondo non può impedire i rumori derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità.

Se il codice civile detta un limite generale, le amministrazioni sulla base delle singole esigenze territoriali, hanno disciplinato una serie di leggi e regolamenti dettagliati che fissano in modo tecnico il limite delle immissioni (e quindi anche il livello del rumore), oltre al quale non può essere considerato normalmente tollerabile. Il limite di tollerabilità delle immissioni non ha quindi carattere assoluto ma è relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti (Cass. 12 febbraio 2010 n. 3438).

Tuttavia, se da un lato è senz'altro illecito il superamento dei limiti massimi di tollerabilità stabiliti dalla leggi e dai regolamenti, non è detto che, al contrario, il rispetto della soglia di accettazione renda le immissioni (e quindi il rumore) senz'altro lecite. E' necessario a tal fine che si valuti il bilanciamento degli interessi in gioco in relazione al caso concreto e secondo i principi codicistici.

Quindi, per stabilire il superamento della normale tollerabilità dei rumori prodotti dal fondo confinante, non è sufficiente limitarsi ad un accertamento tecnico volto a verificare se il livello dei rumori superi o meno quanto stabilito dalla normativa locale. Tale elemento, seppur indicativo, deve essere infatti integrato con una valutazione specifica del caso concreto. E’ pertanto necessaria un’indagine in ordine al motivo per cui il vicino produce quel rumore, l’interesse che ha nel promuovere l’attività rumorosa, le possibilità di diminuzione del rumore, i danni concreti prodotti al vicino che subisce i rumori e l’interesse dello stesso a farli cessare.

A tal proposito, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che “i parametri fissati dalle norme speciali a protezione dell'ambiente e di esigenze della collettività, pur potendo essere considerati come criteri minimali di partenza, al fine di stabilire l'intollerabilità delle immissioni, non sono necessariamente vincolanti per il giudice civile, potendo questi pervenire al giudizio di intollerabilità, ex art. 844 c.c., delle immissioni, ancorché contenute nei limiti di detti parametri, sulla scorta di un prudente apprezzamento che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica” (Cass. civ. Sez. II, 25 giugno 2012 n. 10587).

Per quanto esposto, si dovrebbe ritenere che in un giudizio volto a promuovere un’azione per la cessazione di un’attività rumorosa, per dimostrare il superamento o meno del limite di tolleranza, non è sufficiente individuare i giorni e gli orari in cui vengono prodotti i rumori e se gli stessi oltrepassano il limite di decibel stabilito dall’amministrazione locale. Né il vicino può limitarsi a sostenere che le attività rumorose avvengono solo durante le ore diurne e nel rispetto della normativa locale, in quanto per un giudizio di intollerabilità del rumore, dovrebbe essere necessaria anche una valutazione specifica della situazione concreta dei vicini confinanti e dei pregiudizi arrecati.

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Esame della questione sotto il profilo penalistico

Sotto il profilo penale, la condotta del vicino che provoca rumore può configurare il reato di cui all’art. 659 c.p. (Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone - Il legislatore sanziona chiunque, mediante schiamazzi o rumori, disturba le occupazioni o il riposo delle persone).

E’ un reato di pericolo, pertanto non è necessaria la prova che il disturbo investa un numero indeterminato di persone, essendo sufficiente la dimostrazione che la condotta posta in essere dall’agente sia tale da poter disturbare le persone e quindi mettere in pericolo la pubblica tranquillità che deve però essere effettivamente violata o messa in pericolo. Infatti la giurisprudenza è chiara nello stabilire che “è necessario l’elemento dell’attitudine dei rumori a disturbare una pluralità indeterminata di persone: ne consegue che, allorquando si tratta di rumori prodotti in un edificio condominiale, ove il disturbo sia arrecato al circoscritto numero di inquilini di appartamenti sottostanti e soprastanti a quello di provenienza dei rumori stessi, si configura un illecito civile che resta confinato nell’ambito dei rapporti di vicinato, non essendo ravvisabile alcuna lesione o messa in pericolo del bene giuridico protetto dall’art. 659 c.p. costituito dalla pubblica tranquillità”(Cass. pen. 6 novembre 1995 n. 5578).

Infine è recentissima l’applicazione del reato di “stalking” in alcune fattispecie riguardanti i rapporti di vicinato. Ai sensi dell’art. 612 bis c.p. (Atti persecutori), salvo che il fatto non costituisca un più grave reato, viene sanzionato chi con condotte reiterate, minaccia o molesta taluno in modo da cagionare un perdurante e grave stato d’ansia o di paura ovvero da ingenerare un fondato timore per l’incolumità propria o di un prossimo congiunto o di persona al medesimo legata da relazione affettiva ovvero da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.

La giurisprudenza recente (tra le varie, Cass. pen. , sez. V, 26 settembre 2013 n° 39933) ha infatti ricondotto al reato di “stalking” la condotta del soggetto che provoca rumore o altro tipo di disturbo ai vicini, con lo scopo di porre in essere atti persecutori. Pertanto, per configurare tale reato, il soggetto non deve limitarsi a porre in essere un’attività che ha la conseguenza di provocare rumore, ma l’attività deve essere posta in essere con il preciso scopo di arrecare disturbo ai vicini. Tale condotta può essere rivolta anche ad una pluralità indeterminata di vicini e non focalizzata nei confronti di una singola persona.

Solo sulla base delle predette condizioni, si può parlare del cd. stalking condominiale, che configura il reato di atti persecutori di cui all’art. 612 bis. c.p.

 

 

GUIDA IN STATO DI EBBREZZA E SOTTO L'INFLUSSO DI SOSTANZE STUPEFACENTI - RITIRO DELLA PATENTE

guida in stato di ebbrezza

(Breve commento ed elenco della giurisprudenza e degli articoli di interesse)

di Luca Sala

Articolo aggiornato al 8.9.2014

 


In caso di sospensione della patente per guida in stato di ebbrezza / guida sotto l’influsso di sostanze stupefacenti, sempre più spesso i giudici in sede di impugnazione valutano la riduzione e/o sospensione del provvedimento, in quanto l’impossibilità di poter guidare per lunghi periodi di tempo può comportare per il trasgressore enormi disagi, se non anche conseguenze irreparabili.

Infatti la necessità di tornare in possesso della patente di guida è sovente dettata dalla necessità di provvedere alle basilari esigenze della propria vita, connesse soprattutto allo svolgimento delle prestazioni lavorative.

Pertanto, i giudici consapevoli delle conseguenze che un provvedimento di sospensione o ritiro può comportare, spesso si prestano a valutare i singoli casi ed eventualmente, se sussistono i presupposti e le successive analisi non evidenziano patologie di dipendenza, possono emettere dei provvedimenti volti alla restituzione della patente.

Per ulteriori informazioni contattate il vostro legale di fiducia.

 

Etilometro: conducente va avvisato della facoltà di nominare un avvocato

Il conducente ha diritto, prima di eseguire l'alcooltest, e non quando sia risultato positivo allo stesso, di essere avvisato della facoltà di nominare un difensore che lo assista durante le procedure di accertamento (Tribunale Milano, sentenza del 15.05.2013).

 

Sulle interferenze delle patologie e quindi dei farmaci. L’interferenza delle patologie documentate a carico del ricorrente sulla prova spirometrica, con conseguente errore dello strumento utilizzato per l’accertamento.

Un normale collutorio è in grado di alterare i risultati di un test alcolemico (Trib. Milano, sez. VIII pen. 15 marzo 2011).

 

Margine di errore dell’etilometro (del 4%) dando inoltre rilevanza alla prova che ha dato esito inferiore.

La Corte di Cassazione ha ritenuto che debba tenersi conto della misurazione che ha dato esito inferiore (Cass. sez. 4, sent. 16478 del 2008; nello stesso senso Cass. sez. 4, sent. n. 3346 del 24/11/2009 - Rv. 246390).

Inoltre dalla misurazione inferiore, si deve detrarre il 4% a titolo di possibile errore di valutazione dell’apparecchiatura (Giudice di Pace di Cesena, sentenza del 08.02.2012).

 

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