We are a law firm composed of young and motivated professionals, whose philosophy is aimed at maximum transparency towards the Client.

We are always attentive to the changes and to offers of a highly competitive and globalized market, we organize our business around Client needs.

We can give you legal assistance in Italy and in EU countries.

IMMIGRATION LAW

diritto immigrazione

CIVIL LAW

diritto civile

TAX & ADMIN. LAW

diritto tributario

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE E I RISCHI DELL'AFFITTO IN NERO

contratto locazione

Obbligo della registrazione del contratto di locazione, sanzioni previste per l’omessa registrazione, sentenza della Corte Costituzionale n. 50/2014 che ha dichiarato illegittime le sanzioni previste dal D.Lgs. 23/2011, nuovo Piano Casa del Governo Renzi e situazione attuale della normativa.

 di Pasquale Laporta

 Articolo aggiornato al 9.9.2014


Il contratto di locazione e i rischi dell’affitto in nero.

Vuoi far fruttare il tuo immobile ma non sai come stipulare un contratto di affitto. Temi di inserire le clausole sbagliate e che l'inquilino ne possa approfittare. Vuoi evitare che la Pubblica Amministrazione ti contesti delle violazioni che non volevi commettere.

Oppure il tuo inquilino è già nell'appartamento ma non ha ancora stipulato un contratto di affitto. La pratica dell’affitto in nero è rischiosa sia dal punto di vista civile che amministrativo. Infatti, in mancanza di un contratto di affitto registrato, l’inquilino può registrarlo di sua iniziativa e alle condizioni da lui preferite, mentre la Pubblica Amministrazione può infliggerti una multa pesante.

Niente paura, dedica qualche minuto del tuo tempo a questo breve articolo che abbiamo scritto e avrai le idee più chiare su come stipulare un contratto di affitto. L’articolo è aggiornato a:

  • la legge 311 del 2004;
  • il decreto legislativo 23 del 2011;
  • la sentenza della Corte Costituzionale n. 50 del 2014;
  • il Piano Casa del Governo Renzi.

 

La Legge 311 del 2004 (Legge Finanziaria 2005).

Questa legge ha introdotto importanti modifiche relative alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani. Essa dispone il principio della nullità del contratto di locazione non registrato entro 30 giorni dalla data di stipulazione.

Tuttavia nel corso degli anni successivi si è affermato nei tribunali un orientamento secondo il quale il contratto non è nullo, vale a dire come se non fosse mai esistito, ma i suoi effetti sono sospesi fino a quando venga registrato.

Questo orientamento giurisprudenziale ha provocato una serie di strumentalizzazioni del contratto di affitto a danno dell’inquilino, ne segnaliamo due:

  • la registrazione del contratto di affitto solo in caso di sfratto;
  • la stipulazione di un contratto di comodato fittizio.

Il Decreto Legislativo 23 del 2011.

Per arginare questi fenomeni il D. Lgs. 23/2011 ha introdotto delle sanzioni che puniscono l’omessa registrazione del contratto di locazione e la parziale omessa registrazione del contratto di locazione.

Di seguito descriviamo le sanzioni:

  • la durata della locazione automaticamente diventa di quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro (indipendentemente dal termine pattuito), a decorrere dalla data di registrazione e non dalla data effettiva della stipulazione del contratto;
  • in assenza di registrazione, non può essere intimata la disdetta e non si può iniziare la procedura di sfratto;
  • il canone di locazione indicato nel contratto è automaticamente sostituito da una somma pari al triplo della rendita catastale, corrispondente a un canone di circa l’80% inferiore al reale valore di mercato.

Il Legislatore con queste sanzioni voleva punire in modo esemplare l’affitto in nero e la registrazione con importo del canone parzialmente dichiarato ma ha commesso due errori:

  • queste sanzioni puniscono esclusivamente l’omessa registrazione del contratto da parte del locatore mentre invece l’obbligo della registrazione cade anche sul conduttore;
  • le sanzioni modificano unilateralmente l’oggetto del contratto e la volontà
  • contrattuale stabilita delle parti, scontrandosi con i principi generali dell’ordinamento. 

La sentenza n. 50 del 2014 della Corte Costituzionale.

Con questa sentenza la Corte ha dichiarato illegittimo il D. Lgs. 23/2011 per eccesso di delega, nella parte in cui prevedeva le sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione. Per effetto di tale pronuncia tutti i contratti di locazione registrati automaticamente, come descritto sopra, dovevano essere considerati nulli.

Il Piano Casa del Governo Renzi.

Infine il Piano casa ha sanato tali contratti nulli ma senza effetti retroattivi. La conseguenza è che oggi risulta impossibile denunciare una locazione non registrata e provocare la registrazione automatica del contratto, ma sono fatti salvi i contratti precedentemente registrati grazie all'effetto automatico previsto dal D. Lgs. 23/2011 sopra descritto.

Tuttavia, il nuovo Piano Casa, non risulta chiaro e presenta evidenti difetti di illogicità normativa, tant'è che sono già state sollevate questioni di costituzionalità della normativa.

Conclusioni.

La Corte Costituzionale con la sentenza n. 50/2014 ha creato un vuoto normativo che dovrà essere sanato dal Legislatore con esisti non ancora prevedibili.

Se hai dato in affitto un appartamento e non hai registrato il contratto non devi più temere la sanzione della registrazione automatica ma se questa si è verificata prima di maggio del 2014, data di entrata in vigore del Piano Casa, purtroppo tale registrazione è sicuramente valida.

Ricorda che se non hai registrato il contratto entro 30 giorni dalla stipulazione corri comunque il rischio di pesanti sanzioni da parte della Pubblica Amministrazione.

Speriamo che questo articolo ti sia stato di aiuto per gestire con serenità i tuoi affari. 

Search

Follow us

 

   Google plus